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房地产行业:短期地产投资超预期获印证,销售结构变化形成增速反差

发布时间:2017-03-20    研究机构:光大证券

2017开年房地产投资超预期,短期内观点得到数据印证:

3月5日报告《拿地备货抢份额多重因素或致2017二线地产投资超预期》中明确提出,2016年二线房地产新开工面积同比增长高达13.18%,将导致2017年二线房地产市场在建面积增加;2016年龙头房企在二线城市拿地放量,将增加二线城市的新开工面积;龙头房企在行业集中度提升的大前提下,存在抢份额动力,有加快投资进度达到销售条件的可能;多重因素共同作用或导致2017上半年二线房地产投资超预期。2017年3月14日,国家统计局公布数据显示,1-2月,全国房地产开发投资9854亿元,同比名义增长8.9%,增速比去年全年提高2个百分点;短期内观点得到数据印证。

销售结构的明显变化导致销售金额与销售面积增速形成反差:

从销售面积看,1-2月商品房销售面积14054万平方米,同比增长25.1%,增速比去年全年提高2.6个百分点;从销售金额看,1-2月商品房销售总额10806亿元,增长26.0%,增速回落8.8个百分点;

由于本轮“热点防泡沫”和“三四线去库存”的政策导向,导致全国销售结构向三四线倾斜,三四线城市销售份额占比增大,热点城市销售份额占比大幅缩减;由于热点城市和三四线城市销售价格存在较大差距,出现商品房销售面积增速同比提高,销售额增速同比回落的反差情况。

到位资金回落或由于开发周期拉长,1-2月开发贷创5年同期新高:1-2月房企到位资金22880亿元,同比增长7.0%,增速比去年全年回落8.2个百分点,但高于去年同期8个百分点。到位资金回落或由于房企拉长建设周期所致,《建筑工程施工许可管理办法》中规定,建设工期不足一年的,到位资金原则上不得少于工程合同价款的50%;建设工期超过一年的,到位资金原则上不得少于工程合同价款的30%。

2017年1-2月房企国内开发贷款额4985亿,为2012年以来的同个指标(1月与2月之和)的最大值。

楼市重现发烧迹象,各地密集出台政策紧急降温:

1-2月地产投资和开发贷数据均远超预期,北京二手楼市热火朝天,甚至出现了30万/平米的天价学区房;各地抢房现象重新抬头,楼市有“重新发烧”的迹象,各地政府密集出台调控政策,紧急降温。

投资建议:

房地产政策高压来袭,中央高层明确严控房地产泡沫,板块小反弹结束,短期内无明显机遇;中长期仍建议关注弱二线的土地资源股(如中天金融)和上海园区地产股(如上海临港(600848))。

风险分析:上调房贷利率或加息,调控持续导致房企资金链断裂

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